人们常说房地产是暴利行业，1999年统计结果也显示，房地产是中国收入最高的行业，甚至超过了金融、IT业。可是，与之不和谐的是，我们经常能在媒体上看到房地产公司老总们的诉苦，曰中国房地产业已进入了微利时代，不约而同地表示利润在10％左右，并大有像彩电行业一样大打价格战的悲壮之情。那么就让我们分析一下10％这个数字的背后都有些什么样的文章。
首先，应该承认的是，既然众老总们都一口咬定10％这个数字，那么肯定不是凭空捏造的，如果把一个房地产项目从立项到售罄作为一个财务周期，其损益表上利润肯定是成本、费用、税金及营业外支出总和的10％左右，甚至还不到10％，那么房地产行业的暴利从何而来呢？
“地价”即开发商获得土地的成本，往往占到开发总成本的20％以上。应该指出的是，地价决不等同于土地出让金。土地出让金是国家出让土地使用权而获得的补偿，而地价就更多的带有炒作的成分，也就是人们常说的“炒地皮”。我们这里不讨论那些只“炒地皮”不做项目的公司的暴利，而只讨论开发商在地价上做的文章。
一个大型的房地产公司（集团）往往有几个全资子公司，一个子公司获得一块地皮的开发权后，可以将其加价转让给另一个子公司，另一个子公司又转让给下一个。这样几经转手之后，土地的成本就上去了。可是这增加的成本变成了开发商的利润，这种利润即并没有在房地产项目的财务报表中反映出来。当消费者惊叹于土地开发成本之高，甚至对开发商产生怜悯之情的时候，开发商们正偷着乐呢！
在开发商们的访谈录中，我们往往可以看到他们的自述：我们斥资十×亿元开发建筑面积为××万平米的社区。在他们的逻辑中，一个项目的成本就是他们所讲的斥资。这很容易使人产生这十几亿本来就在他们帐上的错觉，这样10％的利润就真实可信了。可是人们哪里敢想，他们的帐上或许只有五千万元就能运作这十几亿的项目了。
首先，在土地出让金的支付上，可以说没有一家房地产公司是一次性全额支付的，都是分若干次支付，甚至有房子卖光了还未付清土地出让金的情况。这就是为什么有的项目迟迟办不了产权证的原因之一。
接着，在工程招标中，开发商往往让投标单位同意垫资的条件。据统计，有一半以上的房地产项目要求建筑企业垫资到基础工程以上。在建筑市场竞争激烈的条件下，参与投标的单位只能被迫接受。如果期房销售不理想的话，开发商只能让建筑企业继续垫资，这也是我们看到许多项目中途停工的原因。
只要销售许可证一办下来，开发商就开始卖期房了，他们利用媒体、房展会大做广告，把购买者吸引到现场售楼处，可等着他们的只是漂亮的沙盘和热情的售楼小姐。当然开发商也会利用价格杠杆鼓励购房者购买期房，以达到资金迅速回笼的目的。
另外，抵押贷款也是开发商减少自有资金投入的重要手段。房地产项目往往都是分批开发，当一期竣工后，开发商往往将其抵押给银行以获得代款，同时还能达到合理节税的目的。这也是业主入住后迟迟拿不到产权证的又一个重要原因。善良的消费者们那里想到，自己拿一辈子积累买来的房子已被抵押出去了。
我们可以做一个简单的计算，按照开发商的理论，他们投入十五亿的一个项目，利润率10％，即一亿五千万。可是他们自有资金的投入或许只有五千万，利润率是300％，难道这不能称为“暴利”吗！
当然，我们的目的并不是激起消费者对开发商的愤怒。房地产开发是高风险行业，理所应当有高回报，只要开发商所采用的手段在法律许可的范围之内，也就无可厚非。我们只想提醒善良的消费者，在购买商品房时千万不要轻信开发商的一面之词，要千方百计地维护自己的权益，因为开发商实在有太多的利润空间可以压缩了。
（本文作者为北京大学城环系在职研究生）
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